EKportal.ru // СТАТЬИ // Финансы // Ипотечное кредитование в России: особенности и опасностиКонтактыКарта сайта
Вход
EKportal.ru - Информационный сайт по экономике
ЭКОНОМИКА
Ипотечное кредитование в России: особенности и опасности

Автор: EKP stat
Дата: 2011-12-19 12:09

Такой хорошо знакомый многим людям термин, как "ипотека" впервые был введен греческим архонтом Солон в VI в. до н. э. В те древние времена, под этим словом подразумевалась ответственность должника перед кредитором, причем залогом обычно служили земельные владения. Ипотекой назывался специальный столб, который ставился на границе земельной территории заемщика, на нем отмечали поступающие долги собственника земли. Спустя некоторое время столбы заменили ипотечными книгами.
В настоящее время термин "ипотека" означает приобретение в собственность жилья или улучшение жилищных условий посредством увеличения его площади.
От других кредитных рынков ипотечный  рынок изначально отличается:
  • сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет);
  • более низкой процентной ставкой;
  • обеспечением кредита недвижимым имуществом;
  • государственным регулированием;
  • надежностью ипотечных ценных бумаг.
Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Так объектом ипотеки являются:
жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки); любой земельный участок, кроме указанных в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке"; предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности; строения потребительского назначения (дачи и гаражи), а также морские и воздушные суда.

В роли кредитора выступают банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты. В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации.

В России ипотечный кредит чаще всего используют для решения жилищных проблем. Самый распространенный вариант – это покупка квартиры в кредит. Оформление ипотечного кредита – весьма сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. На первом этапе заемщику необходимо собрать требуемые документы, а затем пройти кредитную комиссию банка. После этого начинается второй этап, который включает в себя поиск подходящего жилья, его последующую оценку и необходимые виды страхования. На третьем этапе заключается непосредственно договор ипотеки. После получения ипотечного кредита и покупки недвижимости наступает заключительный этап, который заканчивается одновременно с погашением кредита.

Про ипотечные ставки

Конечно, выбирая банк для взятия ипотечного кредита заемщики ориентируются на размер ипотечной ставки. В настоящее время ипотечные ставки составляют 10,5–18% по кредитам в рублях и 9–14% по кредитам в валюте.
Вполне очевидно, что высокие ипотечные ставки неизбежно приведут к значительно переплате. Получается, что конечная сумма, которую заемщик должен выплатить за квартиру, в несколько раз превышает ее реальную стоимость, особенно если кредит берется на 15–25 лет.

Заметим, что ипотечный процент не всегда четко установлен. В большинстве случаев банки утверждают его, исходя из нескольких условий. Решается это в каждом случае индивидуально. При утверждении процента ипотеки банки обращают внимание на следующие факторы:
объект кредитования (если приобретается частный дом, ипотечный процент обычно немного выше, чем в случае, когда покупается квартира);
рынок недвижимости (процент зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – первичном или вторичном.
Также во многих банках существуют ипотечные программы, по которым предусмотрено изменение ставки в течение всего срока кредитования, в зависимости от ряда факторов к которым относятся: величина первоначального взноса, срок кредитования и форма подтверждения доходов.

Существуют фиксированные и плавающие ипотечные ставки. Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Как следует из названия, они не изменяются на протяжении всего срока кредитования.
Плавающие ставки выгодны в том случае, если процентная ставка снижается и часто привязаны к ставке рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком РФ.
Если же кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи.

Дополнительные расходы при ипотечном кредитовании

Большинство дополнительных платежей являются разовыми и выплачиваются заемщиком обычно в начале сделки. Часть может выплачиваться в течение всего срока погашения кредита. Дополнительные платежи составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита, к ним относятся6 плата за рассмотрение кредитной заявки, оценка стоимости жилья, проверка объекта ипотеки, открытие ссудного счета, страховки, банковский сбор за выдачу кредита, плата за обналичивание кредитных средств, нотариальное заверение договора, а также услуги риелтора и ипотечного брокера.

Возникающие проблемы и ошибки заемщика

Как уже понятно из вышеперечисленного, процедура получения ипотечного кредита не так проста, как может в начале показаться, тем более под влиянием разнообразной рекламы.

Проблема №1

Заемщик со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки не соответствуют реальным. В результате человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах. Почти все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить. В результате  рекламируемые 10% годовых с учетом всех выплат порой превращаются в реальные 15–20%.

Проблема №2

Комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии. В соответствии со статьей 990 ГК РФ банк  должен совершать сделку с третьим лицом в интересах заемщика от имени и по его поручению и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой. Такая же ситуация наблюдается и с комиссией за рассмотрение заявки. Некоторые банки не берут с него эту выплату. Другие требуют заплатить до 1500 рублей за эту услугу. Также со временем обнаруживаются скрытые платежи за обслуживание счета и о их наличии надо узнать в банке заранее.

Проблема №3

Серьезной проблемой является бессмысленность досрочного погашения ипотечного кредита в некоторых банках. Например, если заемщик выбирает схему выплаты долга с аннуитетными платежами, первые годы его ежемесячные платежи будут составлять в основном долг по процентам, а лишь незначительная часть – основной долг. Таким образом, если заемщик решит выплатить кредит досрочно, ему все равно придется выплачивать всю сумму долга плюс проценты за 20–25 лет. В результате досрочное погашение кредита становится бессмысленным. Необходимо предварительно уточнить у банка, предоставляет ли он возможность досрочного погашения кредита и платная ли эта услуга.

Проблема №4

Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%. По закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.
Таким образом заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).

Проблема №5

Заемщик вынужден оформить несколько страховок, в том числе и на риск утраты права собственности на квартиру. Несмотря на то что заемщик в начале сделки оплачивает проверку юридической "чистоты" документов на покупаемую квартиру агентству недвижимости, а затем юристам и службе безопасности банка, он также вынужден ежегодно переоформлять так называемое страхование титула собственности. В результате получается двойная оплата одной и той же услуги.
Кроме этого многие банки вынуждают заемщика страховать квартиру только в определенных страховых компаниях, объясняя это тем, что сотрудничают именно с ними. При этом условия страхования в этих компаниях могут быть далеко не самыми выгодными для заемщика.

Проблема №6

Страхование своей жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты в результате несчастного случая получит банк. Сумма выплат по этому виду страхования зависит от множества факторов и определяется строго индивидуально для каждого заемщика. Эта ситуация выгодна только банку, но никак не заемщику, который в любом случае не вернет своих денег и не получит выплаты страховки.

Далее перечислим наиболее типичные ошибки заемщика

Попытка обмануть кредитора, завышая свои доходы. Некоторые потенциальные заемщики пытаются на собеседовании обмануть кредиторов, скрывая размер заработной платы или дополнительных доходов, пытаясь тем самым увеличить сумму кредита. Но не все задумываются, смогут ли впоследствии погашать такой большой кредит. Не рассчитав своих возможностей, многие заемщики встают на верный путь к разорению.

Беспечность заемщика - многие будущие заемщики беспечно относятся к заключению ипотечного договора, а некоторые даже не читают его, ссылаясь на различные причины, что потом может обернуться настоящей долговой ямой, выбраться из которой подчас бывает очень трудно. Некоторые заемщики говорят что привыкли верить людям, и поэтому согласны на все предложенные банком условия. А потом оказывается, что квартира юридически не проверена, сумма ежемесячных выплат не уточнена, а расплачиваться за это придется заемщику.

Ставка на низкий процент - большинство будущих заемщиков выбирает ипотечную программу и банк только исходя из низкого ипотечного процента, но при этом не учитывая другие условия. В результате выплаты по погашению долга существенно возрастают и весьма неожиданно для заемщика.

Невнимательность - напомним, заявление заемщика о том, что он не заметил какого-либо пункта в ипотечном договоре, не примет во внимание ни один суд! Так что читать договор надо очень внимательно, несмотря на его размер. При необходимости лучше прочитать его несколько раз, чтобы ничего не пропустить.
Пункты, на которые особо следует обратить особое внимание, – это система штрафов за просрочку очередного платежа, условия досрочного погашения кредита, возможность пересмотра процентной ставки, случаи, при которых банк может потребовать немедленного возврата долга.

Самоуверенность - увы, но многие заемщики страдают от собственной самоуверенности. Поскольку в течение нескольких лет жизнь сильно изменится и далеко не всегда в лучшую сторону. Так заемщик может потерять работу, разориться, но кредит необходимо будет выплачивать вовремя.
Отметим также и такую неприятную особенность многих, как забывчивость, что приводит к несвоевременному погашению ежемесячных платежей. А каждый день просрочки может грозить порой немалым штрафом в размере 0,2–0,5% суммы пропущенного платежа. Также из-за этого может пострадать финансовая репутация заемщика.


Другие материалы из раздела Финансы
Предыдущее:Акции и облигации: виды и особенности использования
Следующее: Классификация рынка ценных бумаг
Лучшее по просмотрам:Методы оценки эффективности использования финансовых ресурсов предприятия
ПОРТАЛ
 
EKportal 2008-2018 (C)
Перепечатка материалов сайта возможна только с письменного разрешения администрации и указания гиперссылки на наш ресурс. Подробности здесь.